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省政府信息:
  • 索 引 号:015125076-201705-028686
  • 主题分类:政府文件
  • 发布机构: 石林彝族自治县人民政府办公室
  • 发文日期:2017-05-05 10:33
  • 名  称:石林彝族自治县物业管理办法(试行)
  • 文  号:
  • 关键字:

登记编号:昆府登181


石林彝族自治县人民政府公告

9


现公布《石林彝族自治县物业管理办法(试行)》,自2017年7月1日起施行。


   石林彝族自治县人民政府

                              2017年5月5日



石林彝族自治县物业管理办法(试行)


第一章  总则


第一条  规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《昆明市物业管理办法》等法律、法规,结合实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内的物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  物业管理工作实行属地负责制和网格化管理。县直各单位、各(乡镇)街道办事处,按照各自职责将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。

第四条  县住建局为物业行业行政主管部门,负责物业管理政策的制定,负责物业管理活动的指导、监督和管理工作;负责住宅专项维修资金的归集工作,并会同县财政部门对本县行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第五条  街道办事处、乡镇人民政府为属地辖区内物业行业管理部门,明确物业管理科室及工作人员,负责物业日常管理工作,负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,负责协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系,负责物业服务企业、物业服务合同和物业项目承接资料清单备案及物业服务企业退出后的交接监管;负责履行对物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责;指导和监督本辖区内业主大会的召开和业主委员会的成立、换届,做好业主大会、业主委员会的日常指导、监管和备案;负责监督业主委员会选聘和解聘物业服务企业工作;指导和监督业主大会、业主委员会开展活动,依法履行职责。 

第六条 住建(规划、城管、园林)、环保、公安、发改、市场监管等部门按照相关职能职责,履行好工作,具体职责如下:

县住建局负责依法查处违章建筑;依法查处擅自改变房屋用途,搭建建筑物、构筑物,在外墙上私开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为;依法查处饲养家禽、毁坏绿化行为;依法依职查处其它涉及物业管理的违法违规行为;县数字化城市管理监督指挥中心对各相关部门工作落实情况进行督查,并定期公布各部门履职情况。

县环保局依法查处制造超过规定标准的社会生活噪声污染行为;依法查处餐饮企业超过国家规定标准排放油烟的行为。

县公安局负责指导物业服务企业做好物业管理区域相关交通安全设施布设工作,负责对物业小区安全技术防范、监控设施运行情况进行指导、监督,负责做好物业管理区域周边道路的停车泊位设置审批及违法停车查处工作;负责对物业管理保安服务活动的监管;负责指导物业管理区域内的养犬工作,依法查处因饲养有危害的动物干扰他人正常生活等治安案件。会同县消防大队做好居民住宅小区消防工作。

县发改局负责物业服务收费的监督管理工作,负责制定物业服务收费管理实施办法,制定、评估和调整物业管理区域内实行政府指导价管理的物业收费标准;依法查处违反政府指导价、未依规进行收费公示和收支公开等违法行为。

县市场监管局、卫计局、县文广体局、水务局、县爱卫办、县民政局、县工信局、县公安消防大队等行政管理部门,须按各自职责加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。

第七条  街道办事处、乡镇人民政府应当建立所在地住房城乡建设、公安、民政、司法、社区、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议机制,协调解决物业管理中的矛盾纠纷,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。


第二章  物业管理区域

第八条  按照城市规划建设的物业项目,一个物业项目划分为一个物业管理区域,但共用设施设备可以独立的物业项目,可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。物业管理区域的划分,应综合考虑物业和共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素。

第九条  新建物业项目的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则,并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

第十条 新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置,应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

第十一条  县住建局应当配合其他有关行政管理部门加强对物业重要附属设施设备的监督管理。

第十二条  邮政、通讯、供气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的,应当签订合同,约定双方的权利义务。

第十三条  新建物业项目办理竣工验收备案手续后,方可交付使用。

第十四条  开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内,向前期物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业在服务合同终止时,应当将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的,上述资料由属地社区(村委会)代为保管。

第十五条 开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当履行职责,防止资料遗失和信息泄露。


第三章  业主、业主大会与业主委员会

第十六条  物业的所有权人为业主。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。

业主在物业管理活动中,享有以下权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的帮助;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的相关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规以及管理规约规定的其他权利。

第十七条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时缴纳物业服务费用;

(六)法律、法规以及管理规约的其他义务。

第十八条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域面积较大或者人数较多的,可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

第十九条  符合成立业主大会条件的物业管理区域,由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向属地社区(村委会)提出成立业主大会的书面申请,社区(村委会)审核同意后报街道办事处、乡镇人民政府审批,对审批符合成立条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当自审批后60日内负责牵头组建筹备组,开展业主成立首次业主大会会议的前期筹备工作。

筹备组由业主、街道办事处或者乡镇人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任,筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条 筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(三)确认业主身份,核计业主人数及其专有部分面积;

(四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

(五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十一条 首次业主大会会议应当讨论决定:业主大会议事规则和管理规约;选举业主委员会;物业管理服务内容、服务标准和服务费用;涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十二条  业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

第二十三条  业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)其他职责。

第二十四条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

(三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第二十五条  业主委员会委员存在第二十四条行为的,业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

第二十六条  20%以上业主提议罢免业主委员会委员的,街道办事处、乡镇人民政府在收到申请后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会,对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的,可由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十七条  业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定,应当在物业管理区域内公告,对全体业主具有约束力。

第二十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十九条  没有条件成立业主大会和业主委员会的单个楼房,由街道办事处、乡镇人民政府、社区(村委会)与住户协商,指定1-2个热心公益的住户代表代管本楼物业。


第四章  物业使用和维护    

第三十条  业主、物业使用人在物业管理区域内,禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构;

(二)违法搭建建(构)筑物;

(三)侵占、破坏、处分业主共用部位或者将其改作他用;

(四)违反管理规约,利用共用部位进行经营;

(五)存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超过建(构)筑物承载能力的物品;

(六)制造超过规定标准的噪音、振动;

(七)违反规定饲养家禽、宠物;

(八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

(九)违反规定进行装饰装修;

(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

第三十一条  业主养犬,应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的,受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻,养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的,物业服务企业应当及时向公安部门报告。

第三十二条 物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库(位),应当以出售、附赠或者出租等方式优先满足业主的需要。有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人。

第三十三条  鼓励开发建设单位将自持的闲置机动车库(位)有偿提供给小区业主使用。

第三十四条  物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经20%以上业主提议,可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下,经县住建局、县公安消防大队、县发改局联合批准后,可以在物业管理区域内增建车库(位)。

第三十五条  物业出现应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关行政管理部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

第三十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

县住建局应当建立物业质量保修监管机制,督促开发建设单位履行物业质量保修责任。

第三十七条  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第三十八条  供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等相关企业进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业或者其他管理人应当依法予以配合。

第三十九条  房屋装饰装修实行监督承诺制。业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应事先告知物业服务企业。物业服务企业应将房屋装饰装修的时间、禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人。

业主或物业使用人在房屋装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的、变动建筑主体或承重结构的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。装修人必须按照设计方案委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

业主或物业使用人拒不办理登记手续的,物业服务企业可按临时管理规约或管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对房屋装饰装修活动进行巡查时,业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第四十条  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。


第五章  物业管理服务和收费

第四十一条  新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过到县公共资源交易中心抽取或采取招投标的方式选聘物业服务企业。

老旧住宅小区可由业主大会根据小区实际情况采取招投标的方式选聘物业服务企业,也可根据小区实际情况选择小区自行管理模式。

第四十二条  新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况:

(一)选聘的物业服务企业;

(二)前期物业服务合同;

(三)临时管理规约;

(四)物业管理区域备案资料;

(五)其他依法应当明示的情况。

第四十三条  物业服务企业承接新建物业项目时,应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验,发现存在问题的,应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

第四十四条  物业服务企业应当履行下列义务:

(一)根据合同约定开展物业服务;

(二)依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务;

(三)接受业主的监督,及时处理业主的投诉,反馈处理情况,并建立投诉工作台账;

(四)列席业主大会、业主委员会会议;

(五)协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

(六)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息;

(七)对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止,对拒不听从劝阻的,立即向属地相关部门报告;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四十五条  物业服务企业不得有下列行为:

(一)将物业服务合同约定的全部服务业务委托给他人;

(二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

(三)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

(四)物业服务合同终止后,拒绝移交相关资料、资产或者退出物业管理区域;

(五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

(六)法律、法规规定的其他行为。

第四十六条  在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,物业服务企业可以根据业主大会的委托或者物业服务合同的约定,利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。

第四十七条  物业服务企业将专项服务业务委托给其他企业的,应当在物业管理区域内公示委托情况。

第四十八条  承接本县物业项目的物业服务企业,应当向县住建局进行项目备案。

第四十九条 物业管理区域内发生下列情况的,物业服务企业应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告:

(一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,不能及时排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的;

(二)发生群体性事件的;

(三)发生业主、物业使用人重大伤亡事件的;

(四)其他应当报告的情况。

第五十条  物业服务收费应当实行明码标价。物业交付使用前及以后,开发建设单位或者物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务项目、服务标准和收费依据、收费项目、收费标准以及价格举报电话等有关情况进行公示。

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,其特约服务收费由双方当事人自行约定。

第五十一条  物业管理区域内的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定。业主转让物业时,应结清物业服务费用。业主办理房屋权属转移登记时,应当出具物业服务费结清证明。

第五十二条  物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向用户收取手续费等额外费用;委托单位应当向受委托的物业服务企业支付手续费,手续费由委托单位与物业服务企业约定,但不得采取变相涨价的方式,将上述费用转嫁由终端用户承担。


第六章  法律责任

第五十三条  国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条  违反本办法规定的开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人将按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《昆明市物业管理办法》等法律、法规的法律条款进行处罚。      


第七章  附  则

第五十五条  本办法自2017年7月1日起施行,有效期至2020年6月30日。


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